Ustawa o ochronie lokatorów, a rynek wynajmu mieszkań w Polsce

W obecnej kampanii wyborczej sprawa emigracji młodych Polaków za granicę była jednym z najgłośniej dyskutowanych tematów. Wielu polityków słusznie wskazywało na problemy mieszkaniowe, jako jednego z głównych winowajców. Wedle danych GUS aż 2,8 mln Polaków w wieku 25-34 lat mieszka z rodzicami. O ile jednak słusznie identyfikuje się problem, to większość niesłusznie wskazuje sposób jego rozwiązania. Głośno mówi się o ułatwieniach w zaciągnięciu kredytu na własne m4, jednocześnie nie przyglądając się oczywistemu w wielu krajach rozwiązaniu, jakim jest rynek wynajem mieszkań. A ten w Polsce ma się bardzo źle, gdy porównamy go z najbogatszymi krajami świata. Podczas gdy w krajach takich jak Niemcy, USA, Japonia, Francja, Szwajcaria czy Wielka Brytania od 30 do nawet powyżej 60% obywateli wynajmuje mieszkania, w Polsce jest to mniej, niż 20%. Jednakże jedynie 4,2[i] % obywateli wynajmuje je na zasadach rynkowych. W przypadku całej reszty są to mieszkania służbowe, czynszowe lub wynajmowane od znajomych.

Powodów tego zjawiska można szukać w wielu czynnikach. Jednym z podstawowych jest brak ufności osób wynajmujących do lokatorów. Jest to spowodowane nadmierną ochroną lokatora, jakie zapewnia Państwo Polskie. Media pełne są doniesień o wynajmujących mieszkanie właścicielach, którzy po latach użerania się z niepłacącymi lokatorami zostają z długami oraz zdewastowanym mieszkaniem. Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów[ii], właściciel nie ma prawa wyrzucić lokatora z mieszkania niezależnie od sporządzonej umowy. Do tego niezbędny jest wyrok sądu. A o ten jest niezwykle trudno gdyż po pierwsze postępowanie sądowe może się przeciągać, po drugie zaś sądy często przyznają eksmitowanej osobie prawo do lokalu zastępczego. Uprawionymi do takowego są:

• Kobiety w ciąży,
• Osoby małoletnie, czyli takie, które nie ukończyły 18 roku życia,
• Osoby niepełnosprawne,
• Osoby częściowo lub całkowicie ubezwłasnowolnione,
• Osoby współzamieszkujące i opiekujące się osobami wskazanymi w trzech powyższych punktach,
• Osoby obłożnie chore,
• Emeryci, renciści, którzy spełniają kryteria do otrzymania pomocy społecznej,
• Osoby posiadające status bezrobotnego,
• Osoby, które spełniają przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego określane w uchwale rady gminy.

Takiej osoby nawet mając wyrok sądu komornik nie może wyrzucić z mieszkania, jeśli gmina nie zapewni mu lokalu zastępczego. A okres oczekiwania na takowy stanowić może nawet kilka lat ze względu na ich niewielką ilość. Oznacza to, że przez cały ten czas obowiązek zapewnienia mieszkania niepłacącemu lokatorowi spoczywa na osobie wynajmującej.

Nawet jednak, jeśli lokatorowi nie przysługuje status ochronny może on wystąpić o 6 miesięczne wstrzymanie egzekucji w celu poszukiwania lokum zastępczego. Gdy dodamy ten okres do długości postępowania sądowego oraz przepisów o ilości czasu, jaka musi minąć przed wypowiedzeniem umowy z powodu nie płacenia należności lokatora możemy pozbyć się najwcześniej po około roku.

Ograniczenia te powodują, że prywatni właściciele niechętnie wynajmują mieszkania obcym ludziom, zwłaszcza takim, którzy wpisują się na listę osób chronionych, do których wliczać się będzie każda rodzina z dzieckiem. Dlatego też większość mieszkań wynajmowana jest studentom, których pozbycie się jest najmniejszym problemem. Powszechny jest też wynajem znajomym lub na czarno. Z tego powodu rynek o niewielkiej konkurencyjności może windować ceny w górę zawyżając ceny wynajmu.

Źródło: Home Broker na podst. danych Eurostatu (2012 r., z wyjątkiem Irlandii – 2011 r.)

Nadmierna ochrona lokatora podpisującego umowę najmu na normalnych warunkach powoduje także, że znacznie częściej podpisywanym rodzajem umowy są na „najem okazjonalny”. Taki rodzaj użytkowania mieszkania nie musi przeszkadzać młodym ludziom wkraczającym na rynek pracy czy studentom, natomiast wiele z jej ustaleń jest zbyt niepewnych dla rodzin, zwłaszcza takich z małymi dziećmi. W przypadku podpisania umowy o najem okazjonalny nie obowiązuje większość zasad ochrony lokatora, zaś sam najmujący wyznacza w podpisanej umowie lokal, do którego może się przenieść w przypadku rozwiązania umowy zrzekając się tym samym praw do ewentualnego lokalu socjalnego czy okresu ochronnego. Co więcej umowa ta nie chroni przed nagłym podnoszeniem cen najmu przez właściciela chcącego pozbyć się lokatora, mimo dotrzymywania przez niego warunków umowy.

Taki stan rzeczy powoduje, że mamy w Polsce ogromne niespełnione zapotrzebowanie na rynek mieszkań pod wynajem. Szacowany on jest nawet na 500-600 tysięcy lokali. Szumnie zapowiadany zaś projekt Banku Gospodarstwa Krajowego – Fundusz Mieszkań na Wynajem zapewnić ma do 2017 roku całe 3 tysiące.[iii]