W maju 2023 roku ogłoszono zamknięcie części rynkowej programu „Mieszkanie +”. Kolejny pomysł polityków na mieszkania okazał się nieskuteczny w porównaniu z rynkiem prywatnym. Przez niemal siedem lat w ramach programu „Mieszkanie +” wybudowano ok. 20 tys. mieszkań[1] – w tym samym czasie w Polsce poza programem wybudowano prawie 1,4 miliona mieszkań[2].
Wykres.1 Mieszkania oddane do użytkowania w latach 2016–2022
To nie pierwszy w polskiej historii przykład fiaska państwowego programu mieszkaniowego.
Towarzystwo Osiedli Robotniczych (TOR)
Powstałe pod koniec 1934 roku państwowe przedsiębiorstwo miało zapewnić nowoczesne mieszkania najuboższym robotnikom i ich rodzinom. Budowa osiedli odbywała się z kredytów udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), głównie na gruntach skarbu państwa lub gmin[3]. Pracownicy, którzy chcieli zamieszkać w lokalach TOR, nie mogli zarabiać więcej niż 250 zł miesięcznie brutto. Towarzystwo wyznaczyło również górny limit czynszu, który nie mógł przekraczać 20 zł miesięcznie.
Celem TOR-u było budowanie i kredytowanie mieszkań dla ludzi „mniej zamożnych, posiadających mniejsze wymagania mieszkaniowe”[4]. Jednak w rzeczywistości sytuacja wyglądała całkiem inaczej.
Przyszli nabywcy byli zobligowani do partycypowania w kosztach budowy mieszkania w co najmniej 20%. Koszt budowy mieszkania na osiedlu TOR-u wynosił od 4 do 6 tys. zł[5]. Robotnik wraz z rodziną musiał więc posiadać oszczędności w wysokości co najmniej 800 zł, żeby pozwolić sobie na nabycie praw do państwowego mieszkania. W 1935 roku, czyli rok po powstaniu TOR-u, robotnicy objęci ubezpieczeniem emerytalnym w ZUS zarabiali przeciętnie 95,60 zł w przypadku mężczyzn oraz 49,6 zł w przypadku kobiet[6].
TOR przez 5 lat swojego działania wybudowało ok. 9 tys. mieszkań[7], które przez wcześniej wspomniane wymogi finansowe były dostępne tylko dla lepiej zarabiających robotników.
Towarzystwa Budownictwa Społecznego
Głównym celem towarzystw utworzonych ustawą z 1995 roku było budowanie mieszkań na wynajem o umiarkowanej wysokości czynszów. Wynajmować lokale mogą tylko osoby, których dochody istotnie nie przekraczają przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego w danym województwie.
W TBS-ach, tak jak w przypadku TOR-u, regulowana jest również wysokość czynszu (4% wartości odtworzeniowej w skali roku[8]) i nałożono obowiązek pokrycia kosztów partycypacji (dla lokali mieszkalnych nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu[9]). TBS-y muszą też przeznaczać całość dochodów na działalność statutową i nie mogą wypłacać zysków inwestorom.
Wykres 2. Liczba mieszkań oddanych ramach TBS do użytku w latach 1995–2022
Mimo deklarowanych wcześniej rezultatów ilościowych w postaci 40–50 tys. mieszkań rocznie[10], TBS-y wybudowały łącznie przez 28 lat niecałe 93 tys. mieszkań (czyli średnio 3,3 tys. mieszkań rocznie)[11]. Stanowi to nieco ponad 2% wszystkich wybudowanych mieszkań w tym okresie[12]. Ponadto 80% mieszkań z TBS-ów wybudowano w latach 1996–2010, gdy funkcjonowało preferencyjne kredytowanie ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM), czyli w okresie, gdy budownictwo to było dotowane przez podatników.
Po tym, jak w 2009 roku podjęto decyzję o likwidacji KFM[13], liczba mieszkań oddawanych w tej formule spadła do mniej niż 2 tys. rocznie.
Program „Mieszkanie +”
W 2015 roku rząd Prawa i Sprawiedliwości zapowiedział ponowne zajęcie się polityką mieszkaniową w Polsce. Efektem tych zapowiedzi stał się Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM), który odpowiada m.in. za program „Mieszkanie+”. W założeniu miał to być program powszechny, dostępny w każdym regionie i tani dla beneficjentów. W jego ramach miało powstać więcej mieszkań niż w ramach jakiegokolwiek wcześniejszego państwowego programu mieszkaniowego[14]. Skończyło się jednak na tym, iż przez 7 lat działalności programu wybudowano zaledwie niecałe 20,3 tys. mieszkań (ok. 2,9 tys. rocznie), po czym zamknięto część rynkową programu prowadzoną przez PFR Nieruchomości S.A, która była jednym z trzech głównych filarów programu.
Państwowe programy mieszkaniowe – mimo świetlanych wizji roztaczanych przez polityków – kończą się fiaskiem. W tym samym czasie, gdy kolejne państwowe mieszkania nie powstają, prywatni inwestorzy budują coraz więcej mieszkań, odpowiadając na potrzeby lokalowe mieszkańców Polski.
Wykres.3. Procentowy rozkład mieszkań oddanych do użytku w latach 2016–2022 według form budownictwa
[1] https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/narodowy-program-mieszkaniowy.
[2] Obliczenia własne FOR na podstawie danych GUS.
[3] J. Frejtag, Towarzystwo Osiedli Robotniczych i jego działalność na rzecz przezwyciężenia kryzysu mieszkaniowego w międzywojennej Polsce. Przyczynek do dalszych badań, „Budownictwo i Architektura”, 20(1), 2021.
[4] Organizacja i wytyczne działalności Towarzystwa Osiedli Robotniczych, 1934, s. 6.
[5] Budownictwo mieszkaniowe Towarzystwa Osiedli Robotniczych, Warszawa 1937, s. 20.
[6] Mały Rocznik Statystyczny 1939, Główny Urząd Statystyczny, Warszawa 1939, s. 270.
[7] Mały Rocznik Statystyczny 1939, s. 65.
[8] Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, art. 28 ust. 2.
[9] Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, art. 29a ust. 2
[10] M. Cesarski. Budżet a mieszkalnictwo i budownictwo społeczne w Polsce. Transformacja i perspektywy, „Problemy Polityki Społecznej”. 15, 2011.
[11] Obliczenia własne FOR na podstawie danych GUS i BGK.
[12] Obliczenia własne FOR na podstawie danych GUS i BGK.
[13] https://www.bgk.pl/archiwum/fundusze-i-programy/krajowy-fundusz-mieszkaniowy-kfm/.
[14] https://konkret24.tvn24.pl/polityka/obietnice-minus-co-pis-obiecywal-w-sprawie-budowy-mieszkan-i-rynku-mieszkaniowego-lista-st6858048
