W niedawnym komunikacie FOR opisaliśmy wpływ podwyższonej inflacji, obecnej w Polsce od drugiej połowy 2019 roku, czyli jeszcze na długo przed wybuchem pandemii Covid-19, która stała się dla banków centralnych na całym świecie pretekstem do rozpoczęcia albo zwiększenia luzowania polityki pieniężnej. Wskazaliśmy na negatywne skutki dla budżetów i oszczędności Polaków, zwłaszcza tych biedniejszych, którzy mają mniejsze możliwości, by się przed inflacją chronić. Teraz przyjrzymy się sytuacji na rynku nieruchomości, który jest szczególnie wrażliwy na politykę utrzymywania zaniżonych stóp procentowych przez NBP, ponieważ większość mieszkań kupuje się z wykorzystaniem długoterminowego kredytowania.
Po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości w 2007 roku ceny mieszkań przez długi czas spadały, osiągając minimum na przełomie 2013 i 2014 roku. Później, do połowy 2017 roku, ceny mieszkań powoli rosły. Jednak od 2018 roku wzrost cen mieszkań bardzo przyspieszył, dochodząc w niektórych kwartałach do niemal 9% rok do roku w skali kraju (a w niektórych miastach osiągając poziomy dwucyfrowe).
Ponieważ przez cały ten okres, również w czasie globalnego kryzysu finansowego, nominalne wynagrodzenia w Polsce rosły, rosła też siła nabywcza płac w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania. Zespół analityków Pekao SA przedstawił to niedawno na wykresie – do 2013 roku (w okresie rosnących płac i spadających cen mieszkań) siła nabywcza na rynku nieruchomości rosła bardzo szybko, później, gdy ceny mieszkań zaczęły odbijać, jej wzrost spowolnił, a od 2018 roku, kiedy wzrost cen mieszkań gwałtownie przyspieszył, siła nabywcza zaczęła spadać.
Ale mieszkania większość ludzi kupuje za środki nie z bieżącego wynagrodzenia, lecz z kredytu. Żeby jednak wziąć kredyt trzeba mieć oczywiście odpowiednie dochody, żeby obsługiwać raty, ale też trzeba mieć wkład własny. Odłożona już część wkładu własnego rośnie nie w tempie, w jakim rosną wynagrodzenia, lecz odpowiednio do oprocentowania lokat, które z kolei zależy od stóp procentowych ustalanych przez bank centralny.
Przeprowadźmy pewną symulację. Załóżmy, że pod koniec 2015 roku gospodarstwo domowe podejmuje decyzję o tym, by odłożyć pieniądze na wkład własny potrzebny do zakupu mieszkania o powierzchni 60 m2. Ponieważ jego członkowie nie chcą płacić za ubezpieczenie niskiego wkładu, postanawiają, że chcą odłożyć dokładnie 20% ceny nowego mieszkania. W Warszawie musiałoby w czwartym kwartale 2015 roku mieć przeciętnie 89,5 tys. zł, w sześciu największych poza stolicą miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) – 70,6 tys. zł, a w dziesięciu pozostałych, dla których NBP zbiera dane (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) – 56,5 tys. zł. To, jak duże mieszkanie, mogłoby owe gospodarstwo za tę kwotę kupić w kolejnych kwartałach pokazuje poniższy wykres.
Gdyby nasze gospodarstwo domowe odłożyło taką kwotę w rok, mogłoby nabyć mieszkanie o powierzchni nieco ponad 58 m2, w dwa lata – niecałe 57 m2, w trzy lata – 51,5 m2, a w cztery lata – 47 m2. Natomiast obecnie, po ponad pięciu latach odkładania pieniędzy na wkład własny, analizowane gospodarstwo mogłoby sobie pozwolić na zakup mieszkania o powierzchni nieco ponad 42 m2, czyli o prawie 18 m2 (30%) mniejszego niż pod koniec 2015 roku. Innymi słowy, zamiast kupić w miarę przestronne trzy pokoje zmuszone byłoby zadowolić się relatywnie ciasnymi dwoma pokojami.
Takie są konsekwencje błędnej polityki gospodarczej rządu i polityki monetarnej NBP, prowadzącej do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości. Wskazanego tutaj ubytku realnej wartości już odłożonych oszczędności, wzrost płac nie kompensuje. Rząd co prawda obiecuje gwarancje wkładu własnego dla osób bez oszczędności, jednak taka polityka – dając bodziec do dalszego wzrostu cen – jeszcze bardziej zuboży tych, co jakieś oszczędności już posiadają.
