Zasada państwa prawnego, obowiązująca w porządku konstytucyjnym naszego państwa (art. 2 Konstytucji), opiera się na kilku zasadniczych filarach. Są wśród nich: zasada zaufania obywatela do państwa i prawa, lex retro non agit oraz zasada ochrony praw słusznie nabytych [1]. Gdy ustawodawca odchodzi od tych zasad w rozumianej szeroko procedurze ustawodawczej, mamy do czynienia ze zjawiskami negatywnymi dla prawa, czyli jego psuciem. Typowymi tego przykładami mogą być: powrót do zamierzchłych, gorszych od obecnych rozwiązań prawnych, ingerencja państwa w prawo własności prywatnej, a także naruszanie zasad konstytucyjnych przy stanowieniu prawa, w tym zasady równości.

Znakomitym przykładem tych ingerencji jest ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. 2016 poz. 585) [2].

• wzrost cen mieszkań i domów jednorodzinnych, przez ich deficyt. Zgodnie z nową ustawą nieruchomości rolnych nie będzie mógł nabyć deweloper, a zwłaszcza zagraniczny inwestor. Niedobór ziemi pod inwestycje spowoduje znaczny wzrost cen produktów oferowanych przez deweloperów;
• zdominowanie rynku deweloperskiego przez przedsiębiorców, którzy „obkupili się” w ziemię przed wejściem w życie nowych przepisów, co prowadzi do możliwości narzucenia cen przez te podmioty w braku wolnej konkurencji na rynku obrotu nieruchomościami;
  
• brak napływu kapitału zagranicznego, który napędza gospodarkę. Jedną z przyczyn szybkiego wprowadzenia nowej ustawy o obrocie ziemią, było zablokowanie możliwości nabywania nieruchomości w Polsce przez podmioty zagraniczne, ponieważ z dniem 1 maja 2016 roku skończył się okres ochronny, przewidziany po wejściu Polski do Unii Europejskiej;
  
• brak rozwoju miast, które miały szansę stać się europejskimi metropoliami. Jeśli gmina nie uchwaliła dla terenów podmiejskich planu zagospodarowania przestrzennego, zostanie zahamowany proces suburbanizacji, gdyż możliwość nabycia nieruchomości, które w przeważającej części nie są odrolnione na tych terenach, została w istotny sposób ograniczona;
  
• nieprzewidziane przez legislatora problemy praktyczne w obrocie nieruchomościami rolnymi, takie jak zablokowanie egzekucji komorniczych, gdyż komornik może sprzedać taki grunt jedynie rolnikowi. Ponadto niewyłączenie spod działania ustawy kwestii wewnętrznych dróg osiedlowych, w sytuacji gdy takiemu wyłączeniu podlega kontynuacja budowy bloków i mieszkań na gruntach rolnych. W konsekwencji inwestor może dokończyć budowę osiedla i sprzedać mieszkania, ale udział w drodze osiedlowej wraz z lokalem może on zbyć jedynie rolnikom indywidualnym, co przejawia się jako oczywisty absurd [6].

Negatywne konsekwencje mogą dosięgnąć również – o dziwo – to, co miało być chronione zgodnie z zamiarem ustawodawcy, o czym świadczy preambuła znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a mianowicie polskie rolnictwo. Są one następujące:

• rolnik zostaje „przypisany do ziemi” przez wymóg zamieszkiwania od 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona jedna z jego nieruchomości rolnych, aby uzyskać status rolnika indywidualnego (art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Taki sam efekt powoduje zobowiązanie się osoby fizycznej, zakładającej gospodarstwo rodzinne do zamieszkiwania w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład tego gospodarstwa;
• skrępowanie mobilności gospodarczej rolników, ponieważ zgodnie z wprowadzonym art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rolnik indywidualny, jako nabywca nieruchomości rolnej musi osobiście prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 10 lat. Jest to dość długi okres czasu, w trakcie którego rolnik nie może zmienić swojego profilu i nie ma możliwości ograniczenia lub całkowitego porzucenia swojej działalności wytwórczej, nawet gdy stała się ona dla niego nieopłacalna. W zasadzie poza jednym wyjątkiem nie może on przez 10 lat sprzedać, wydzierżawić lub oddać w posiadanie innej osobie zbędnej dla niego nieruchomości. Stanowi to wyraźne ograniczenie możliwości przekwalifikowania się rolników i przejścia do innych sektorów gospodarki,  jak to powinno się dziać wraz z rozwojem gospodarczym kraju  [7];
• ustawa w zakresie w jakim nie dopuszcza do nabywania nieruchomości rolnych osób niebędących polskimi rolnikami, a więc cudzoziemców jest sprzeczna z zobowiązaniami Rzeczpospolitej wobec Unii Europejskiej, wynikającymi z Traktatu Akcesyjnego, podpisanego w Atenach 16 kwietnia 2003 roku, który przewidywał dwunastoletni okres ochronny na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców tj. do dnia 1 maja 2016 roku. Jedną z głównych zasad na których opiera się Wspólnota Europejska, wyrażoną w art. 67 Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską jest swoboda przepływu kapitału, z której wynika swoboda nabywania nieruchomości, udziałów i akcji. Naruszenie tych ustaleń i swobód może doprowadzić do podjęcia działań przez Komisję Europejską i Trybunał Sprawiedliwości UE wobec Polski, a w konsekwencji nałożenie dużych kar finansowych, a nawet ograniczenie dotacji [8], co będzie miało niebagatelny wpływ na zahamowanie wzrostu gospodarki.

W świetle przedstawionych powyżej konsekwencji dopuszczenia się przez polskiego ustawodawcę naruszeń zasady państwa prawa i innych zasad z niej wynikających, można zauważyć jak ogromny wpływ te zasady i wartości mają na wzrost gospodarczy kraju oraz jak łatwo można doprowadzić do daleko idących, negatywnych konsekwencji dla całej gospodarki, przez ich nieposzanowanie.

Artykuł na podstawie pracy konkursowej, która zajęła pierwsze miejsce w tegorocznej edycji Wiosennej Szkoły Leszka Balcerowicza. 

[1] P. Sarnecki (red.), Prawo Konstytucyjne RP, C.H. Beck, Warszawa 2014, s.71.

[2] Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. 2016 poz. 585)  https://dziennikustaw.gov.pl/du/2016/585/1

[3] J. Kuraś, Obrót ziemią rolną: RPO skarży przepisy do TK, https://www.rp.pl/Nieruchomosci/307119909-Obrot-ziemia-rolna-RPO-skarzy-przepisy-do-TK.html#ap-2

[4] Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 lipca 2012 r. sygn. akt K 8/10, Dz.U. 2012 poz. 837 www.dziennikustaw.gov.pl/du/2012/837/D2012000083701.pdf

[5] O. Rudak, Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa (99 lat po Leninie ponowne odwrócenie reform Stołypina), https://czasopismo.legeartis.org/2016/04/ustawa-wstrzymanie-sprzedazy-nieruchomosci-rolnych.html

[6] R. Krupa-Dąbrowska, Obrót ziemią: banki znów zaczną udzielać kredytów na nieruchomości rolne https://www.rp.pl/Nieruchomosci/306309866-Obrot-ziemia-banki-znow-zaczna-udzielac-kredytow-na-nieruchomosci-rolne.html?template=restricted

[7] A. Styrna, Przywiązanie do ziemi naszych czasów https://www.rp.pl/Opinie/306309961-Artur-Styrna-Przywiazanie-do-ziemi-naszych-czasow.html?template=restricted

 [8] A. Krzyżanowska, Ustawa o obrocie ziemią skończy się dla Polski obcięciem dotacji i karami?, https://forsal.pl/artykuly/932442,ustawa-o-obrocie-ziemia-rolna-obciecie-unijnych-dotacji-i-kary.html

Artykuł Dlaczego państwo prawa jest ważne dla wzrostu gospodarczego? O handlu ziemią. pochodzi z serwisu Blog Obywatelskiego Rozwoju.

W cieniu kolejnej afery teczkowej trwają intensywne prace nad projektem ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Jeżeli wszystko pójdzie zgodnie z planem (w co nie należy wątpić), wejdzie ona w życie z dnem 30 kwietnia 2016 r. Już dziś warto zwrócić szczególną uwagę na jej art. 7 pkt 6, który m.in. ograniczy swobodę obrotu udziałami oraz akcjami niektórych spółek handlowych. Nie nastąpi to jednak poprzez nowelizację Kodeksu spółek handlowych, lecz ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „u.k.u.r.”).

„W celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczypospolitej Polskiej, dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej, w trosce o zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów wiejskich”, jak stanowić będzie preambuła u.k.u.r., do ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. zostanie dodany m.in. art. 3a. Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa, przysługiwać będzie prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, będącej właścicielem nieruchomości rolnej. Przed ich nabyciem Agencja będzie mogła przeglądać księgi i dokumenty spółki.

Zbywca będzie również zobligowany do udzielenia informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań w nich nieujętych, jeżeli z takim żądaniem wystąpi ANR. Uzyskane w ten sposób dane będą stanowiły informację niejawną o klauzuli „poufne”. Ograniczeniami i obowiązkami z art. 3a u.k.u.r. nie zostanie objęte zbywanie akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi. „Spółki giełdowe” mogą zatem spać spokojnie.

Zmiany obejmą także bezpośrednio spółki osobowe (art. 3b u.k.u.r.). Warto jednak zauważyć, iż przywołanej wcześniej regulacji art. 3a u.k.u.r. podlegać będzie także spółka osobowa – S.K.A.

W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki: jawnej, partnerskiej, komandytowej, komandytowo-akcyjnej, będącej właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja, działająca na rzecz Skarbu Państwa, będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej (określi ją ANR). Podobne uprawnienie przysługiwać będzie Agencji, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej nastąpi w wyniku podziału, przekształcenia albo łączenia spółek handlowych (znowelizowany art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r.). Spółka osobowa będzie zobowiązana powiadomić Agencję Nieruchomości Rolnych o zmianie bądź przystąpieniu do niej nowego wspólnika w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika. Do powiadomienia będzie musiał zostać dołączony wypis z ewidencji gruntów i budynków każdej nieruchomości rolnej stanowiącej własność spółki.

Wejście w życie tak skonstruowanych art. 3a u.k.u.r. i 3b u.k.u.r. może (co najmniej) naruszyć pewność obrotu. Nie chodzi tu wyłącznie o prawo pierwokupu akcji oraz udziałów, lecz także o budzące wątpliwości uprawnienie ANR do przeglądania ksiąg i dokumentów spółek handlowych. Warto zadać sobie pytanie czemu to właściwie ma służyć? Czy jest to niezbędne dla wprowadzenia w życie wzniosłych haseł preambuły u.k.u.r.? Wszystkie te i inne (niezadane tu) pytania wydają się nie mieć jednoznacznych odpowiedzi. Signum temporis?

Artykuł O jedną akcję za daleko? Zmiany w ustroju rolnym. pochodzi z serwisu Blog Obywatelskiego Rozwoju.